10月24日，深圳首个安居房开库试点项目山樾湾花园启动新一轮配售，首次面向安居房轮候册外人群。深户无房家庭且社保连续满五年即可申购，单身需满35岁配资平开户，成为南山区唯一开库在售纯安居型商品房。
此次启动最具突破性的是其“库外配售”机制，启动库外配售和近两年来深圳保障房市场销售规模日趋萎缩的市场状况密切相关。
如下图所示，根据克而瑞深圳机构的统计，深圳保障房销售自2023触顶以来，呈连年下滑趋势，而进入2025年以后至今的成交套数仅为5194套，还不及同期总供应规模18539套的三分之一。
此外，从价格方面来看，商品房价格下行导致保障房价差收窄（系数从2023年的0.60→0.66），性价比持续减弱，从而造成保障房的进一步滞销。
从背景原因来看，当下的保障房定价机制受前期商品房市场价格水平影响，在当下商品房下行压力较大的情况下，当前均价已接近部分郊区商品房，削弱了其保障属性。
此外，当前市场环境下超18万户轮候库存在大量观望“僵尸户”，即使是购买安居房和人才房等的保障房，对资产流动性要求也显著提高。
深圳保障房的“冷热”侧面反映了其市场正处于转型期，或许我们需要进一步优化和审视保障房的产品定位和服务对象、实践方式等，通过优化资源配置满足更多住房需求，为解决城市夹心层的居住问题提供了新思路。
作为城市发展阶段、核心资源约束和面临的社会问题上存在高度的相似性和可比性的新加坡，在保障房领域形成了较为成功的组屋制度，通过精细化的管理体系和以需求为导向的政策设计实现了其“居者有其屋”的发展目标。
今天，我们就将简要归纳整理其保障房规划、建设、运营等方面的相关细节要点，以期对深圳进一步探索自己的住房保障路径提供启示参考。
保障房体系的稳定性，首先在于其价格的确定性及其对冲商品房市场波动的能力。新加坡组屋通过机制设计，实现了价格与私人商品房市场的隔离。
1.价格确立：成本价与高额补贴的组合
定价依据：组屋售价的核心是基于目标家庭的收入水平和可负担能力，而非以周边商品房价格为基准打折。
价格公式：采用 （建筑成本 + 土地象征性成本 + 间接费用）- 政府高额补贴的模式。政府通过巨额财政补贴，人为且稳定地将新组屋价格控制在目标群体的购买力范围内。
2. 金融支持：强化中央公积金（CPF）的购房杠杆
新加坡居民能够轻松购房，很大程度上得益于中央公积金（CPF）制度：
高比例缴存：CPF缴存比例极高（雇主和55岁以下个人合计约37%），这笔资金成为居民支付首付和偿还房贷的主要来源。极少需要调用大额资金：组屋价格的制定需确保绝大多数符合资格的家庭，只需动用公积金和HDB贷款即可负担，极少需要动用大量现金。
图片来源：新加坡中央公积金网站
保障房的福利属性必须通过严格的流转限制来维护，防止其成为少数人的套利工具。
1.最低居住年限（MOP）与封闭流转
严格MOP：设置最低居住年限（MOP），普遍为5年。在此期限内，禁止组屋上市交易或整套出租，确保购房者为真正的自住刚需。对于地段优越的项目，MOP可延长至10年。
永不转性与封闭流转： 组屋在转售时只能转让给符合保障房申请资格的新加坡公民或永久居民。这一机制确保了保障房房源永远不会流入私人商品房市场，实现了资源的可持续循环。
2. 税收与惩罚手段的精细化调控
差异化持有税（房产税）：对非自住保障房（用于出租）征收更高的财产税，提高囤房和出租的持有成本，抑制投资动机。
交易环节印花税：对短期内转售房产征收高额的卖方印花税（SSD），直接惩罚短期投机套利行为。
严惩弄虚作假：设立严厉的法律责任和惩罚机制（如高额罚款或监禁），确保保障房资源的分配公平性。
保障房的选址和建设方式决定了其是否能真正改善民生，而非制造新的“福利飞地”。
1. 选址原则：自给自足的市镇规划
“造镇”与功能复合：组屋选址遵循 “自给自足”的市镇规划原则，确保每个社区都配备小贩中心、诊所、托育机构、公园等基础服务设施。
交通无缝衔接：所有组屋选址都强调与大众运输系统（地铁、公交）无缝衔接。
2. 建设机制：需求导向与工业化建造
“以销定建”（BTO）模式：采取预购组屋（BTO）模式，以销定建，政府先公布项目，进行意向认购，达到如70%的最低认购比例后才启动实际兴建。
高品质与工业化：采用预铸工法和模组化的工业化建设技术，保障建设效率和质量，并注重设计、采光和社区环境的品质，避免保障房“福利房”的低端刻板印象。
新加坡经验对深圳的价值，在于其提供了一套从需求预测、金融支持、建设、到流转监管的完整闭环方案。深圳保障房体系要补齐短板，或将需要实现以下转变如下：
深圳的保障房应坚持彻底的封闭流转原则，从法律上和机制上切断保障房向商品房市场的转化通道，确保房源始终在保障体系内循环。
深圳或应建立独立于商品房市场的保障房定价体系，通过加大财政补贴力度，锁定并维持保障房与商品房之间显著且稳定的价差。这能有效对冲商品房价格下行时的吸引力风险。
深圳保障房选址应抛弃“边缘建设”思维，将保障房规划视为城市功能区的一部分，确保其具备15分钟生活圈的配套标准，避免形成新的职住分离。
通过借鉴这些实践举措，有助于深圳进一步建立起一个稳定、公平、可持续的保障房系统，真正实现“居者有其屋”的城市目标。
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